Carregant...
 

CV0249-2022 Consulta vinculant a tributs, del 13 de juny del 2022, en relació amb la meritació de l’impost en transmissions de béns immobles efectuades mitjançant document privat

Ítems
Inclòs per:
AATF
Tipus
Consulta vinculant Dept. Tributs i Fronteres
Descripció:
CV0249-2022 Consulta vinculant a tributs, del 13 de juny del 2022, en relació amb la meritació de l’impost en transmissions de béns immobles efectuades mitjançant document privat
Data document:
13/06/2022
Impostos relacionats:
Impost Plusvàlues Immobiliàries, ITP
Texte:

Consulta vinculant en relació amb la meritació de l’impost en transmissions de béns immobles efectuades mitjançant document privat.

Número de consulta CV0249-2022
Data d’emissió 13/06/2022
Normativa Decret legislatiu del 5-6-2019 de publicació del text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials del 29 de desembre del 2000
Decret legislatiu del 26-8-2020 de publicació del text refós de la Llei 21/2006, del 14 de desembre, de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries

Consulta
En aquest apartat es reprodueix la consulta sense les dades de la persona o l’entitat que la formula

Els sotasignats, els Srs. A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M i N, intervenint tots en nom i interès propis i en la qualitat d’obligats tributaris, acudeixen a l’Agència Tributària, i, com millor sigui en dret escaient,

EXPOSEN

Que formulen prop de l’Agència Tributària una CONSULTA TRIBUTÀRIA ESCRITA en virtut de les disposicions dels articles 64 i 65 de la Llei 21/2014, del 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari i dels articles 23 i següents del Reglament d’aplicació dels tributs (RAT), i fonamentada en base als següents:

ANTECEDENTS, FETS I CIRCUMSTÀNCIES DETALLADES DEL CAS

1. A l’any 1993, els consultants, tots persones físiques que no tenien ni tenen cap empresa promotora ni cap activitat econòmica en conjunt, ens van agrupar i atorgar un contracte de permuta amb els propietaris d’un terreny per edificar-hi un conjunt immobiliari.

Es va establir des de llavors a favor de cada copropietari un coeficient de copropietat en el conjunt immobiliari de futura construcció.

2. Posteriorment, entre tots els copropietaris van fer construir, per al seu benefici i ús propi, el referit conjunt immobiliari compost de dos edificis plurifamiliars, entre 1995 i 1997.

3. Els consultants i els anteriors propietaris del terreny objecte de permuta van entrar a viure a les unitats immobiliàries respectives i van constituir una comunitat de fet, a la qual, des de llavors, s’abonen les despeses relatives al manteniment de les parts comunes del conjunt immobiliari, tot segons els coeficients que ja estaven acordats.

4. Ara bé, no es va poder procedir a formalitzar davant de notari la divisió horitzontal de propietat, en els terminis previstos a les disposicions transitòries de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, per motiu de discordances importants entre els anteriors propietaris del terreny i els restants copropietaris.

Aquestes desavinences aboquen a un judici civil instat per part dels propietaris inicials del terreny objecte de la permuta contra els altres comuners.

5. El judici es clou finalment per sentència del TSJC, esdevinguda ferma, la qual confirma, entre altres pronunciaments, l’obligació de formalitzar davant de notari l’adjudicació, a favor de la part agent, de la propietat de les seves unitats immobiliàries privatives així com i la quota part dels béns comuns que hi correspon.

6. L’obligació d’adjudicar davant de notari unes unitats immobiliàries pressuposa automàticament la prèvia divisió del conjunt immobiliari en règim de propietat horitzontal, cosa que fins ara no havia estat feta.

7. El notari ja disposa al respecte de tota la documentació necessària (informe d’arquitecte per a la divisió horitzontal, plànols, estatuts de la Comunitat de Copropietaris).

8. La divisió horitzontal de l’edifici, l’adjudicació de la propietat privativa de les unitats immobiliàries als diferents copropietaris i l’elevació a públic de la constitució de la constitució de la Comunitat de Copropietaris per gestionar els elements comuns semblen constituir una mera concreció i formalització de la titularitat de béns i drets que ja pertanyen, en realitat i des de fa més de vint-i-cinc anys, a tots i cada un dels consultants i altres copropietaris concernits.

Efectivament no es produeix cap transmissió a tercers de béns a títol onerós, cap tipus de plusvàlua ni cap millora econòmica en relació amb la seva anterior situació.

Tampoc no es produeix cap transmissió a tercers sinó que la formalització notarial s’efectua tan sols entre els mateixos comunes que érem a l’inici de l’operació a l’any 1993 (o, en algun cas marginal, a favor dels hereus d’algun copropietari ja difunt).

9. En aplicació de l’article 25.1.d. del RAT, fan constar de manera expressa que, a la data de presentació del present escrit, no s’està tramitant cap procediment contenciós ni cap recurs administratiu relacionat amb el contingut d’aquesta consulta tributària.

QÜESTIÓ PLANTEJADA

DUBTE QUE S’ORIGINA EN MATÈRIA TRIBUTÀRIA

La formalització notarial de la divisió en règim de propietat horitzontal del conjunt immobiliari construït entre 1995 i 1997 així com l’adjudicació privativa de les unitats immobiliàries resultants als seus propietaris respectius propietaris han de tributar algun impost?

I, en cas de resposta afirmativa, quin impost i sobre quina base tributària haurem de liquidar-lo?

Resposta

En relació amb la vostra qüestió sobre la tributació d’un contracte de permuta efectuat l’any 1993 pels consultants amb el propietari d’un determinat terreny, en primer lloc, sobre l’adquisició de la part del terreny que correspon a cada consultant, la Llei de l'impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, de 29-12-2000, quant al fet generador, a l’article 3, apartats 1 i 5, disposa el següent:

“Article 3. Fet generador

1. Són transmissions patrimonials subjectes a aquest impost les transmissions, a títol onerós o a títol lucratiu inter vivos, de tota classe de béns immobles així com la constitució i la cessió de drets reals sobre els béns immobles.

[…]

5. Als efectes d’aquesta Llei, es considera que els contractes de permuta comporten l’existència de dues transmissions.

[…]”


Altrament, la mateixa Llei preveu una disposició transitòria única aplicable als contractes corresponents a transmissions de béns immobles efectuades abans de l’entrada en vigor d’aquesta Llei. Concretament, aquesta disposició estableix el següent:

“Disposició transitòria única

Als efectes de l’aplicació d’aquest impost la data de transmissió de béns o drets es determina segons el que disposa l’article 11.2 d’aquesta Llei. Tanmateix, els contractes corresponents a transmissions de béns o drets que recaiguin sobre béns immobles realitzats abans de l’entrada en vigor d’aquesta Llei i que no s’hagin formalitzat en escriptura pública es poden elevar a públics en el termini d’un any a comptar des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei sense que s’exigeixi el pagament de l’impost, quan s’acrediti al ministeri encarregat de les finances la possessió del bé immoble o dret sobre el bé immoble amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, mitjançant la presentació dels documents administratius relacionats amb el bé immoble de què es tracti, emesos a nom del propietari. S’ha d’establir reglamentàriament el procediment administratiu aplicable.

Els actes i contractes que d’acord amb el paràgraf anterior s’acrediti que han estat formalitzats amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei s’han de regir per la normativa i disposicions aplicables i vigents en el moment en què es van efectuar les operacions esmentades.”


Així mateix, respecte a la data de meritació de l’impost, l’article 5.1 estableix el següent: “L’impost es merita en el moment de la transmissió, la constitució o la cessió dels béns o drets que en són objecte, segons correspongui.”

Cal destacar també el que disposa la Llei en relació amb la prescripció de l’impost, a l’article 11.2: “La prescripció es comença a comptar de la data en què es formalitzi l’escriptura pública notarial o, si es tracta de documents privats, des del moment en què el document sigui presentat a liquidació.”

Consegüentment, atès que les transmissions derivades de la permuta efectuada entre els consultants i el propietaris del terreny no es van elevar a públiques en els termes previstos a la disposició transitòria esmentada i tampoc no s’han presentat a liquidació, l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries no ha prescrit i, en conseqüència, aquestes transmissions estaran subjectes a l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries.

Altrament, per determinar la base de tributació, la mateixa Llei, a l’article 7.1, diu el següent: “La base de tributació està constituïda pel valor real dels béns transmesos o del dret que es constitueix o cedeix.” Així doncs, la base de tributació de l’impost serà el valor real de l’immoble en la data en què s’efectuï l’elevació a públic.

Quant a la transmissió de l’edificació acabada efectuada pels consultants a favor del propietari del terreny, la Llei 21/2006, del 14 de desembre, de l'impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, a l’article 3, apartat 1, estableix el següent: “Estan subjectes a aquest impost les plusvàlues que es posin de manifest en les transmissions patrimonials, oneroses o lucratives “inter vivos”, de tota classe de béns immobles, així com en la constitució o en la cessió de drets reals sobre els béns immobles.”

Sobre els contractes efectuats abans de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, la mateixa norma preveu una disposició transitòria única, que estableix el següent:

“Disposició transitòria única

En el cas de transmissions realitzades a través de contracte privat, abans de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, l’obligat tributari ha de liquidar aquest impost en el termini de 30 dies a comptar des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei.

Una vegada vençut aquest termini es considera com a data de transmissió el moment de la liquidació.”


Sobre la meritació de l’impost, l’article 5.1 disposa el següent: “L’impost es merita en el moment de la transmissió, la constitució o la cessió dels béns o drets que en són objecte de gravamen, segons correspongui.”

En el cas en qüestió, també resulta rellevant tenir en compte el que preveu aquesta normativa, a l’article 11.2, en relació amb la prescripció de l’impost: “La prescripció es comença a comptar des de la data en què es formalitzi l’escriptura pública notarial o, si es tracta de documents privats, des del moment en què el document sigui presentat a liquidació.”

Per tant, considerant que la transmissió no s’ha formalitzat en escriptura pública i tampoc no s’ha presentat a liquidació, l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries no ha prescrit, i, per tant, les plusvàlues que es posin de manifest en seu dels consultants com a conseqüència de la transmissió de l’edificació acabada estaran subjectes a l’impost.

Respecte a la determinació de la base de tributació, la mateixa Llei, a l’article 8, preveu el següent:

“Article 8. Base de tributació

1. La base de tributació està constituïda per la diferència positiva entre el valor real dels béns transmesos o del dret que es constitueix o cedeix, i el seu valor d’adquisició.

2. En les transmissions, oneroses o lucratives, el valor real dels béns transmesos o del dret que se cedeix es determina d’acord amb el que disposa la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, del 29 de desembre del 2000.

3. El valor d’adquisició es determina pel valor que s’hagi consignat en el document que acrediti l’adquisició. En el cas que aquest valor hagi estat objecte de comprovació per part de l’Administració, es pren com a valor d’adquisició el resultant de la comprovació.

4. Al valor d’adquisició s’addiciona l’import de les inversions o millores realitzades en el bé objecte de la transmissió, així com les despeses associades exclusivament a la promoció immobiliària i a l’adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen. Les inversions i millores efectuades han d’estar en termes de la legislació urbanística degudament legalitzades i, juntament amb les despeses associades, s’han de justificar documentalment a través de factures emeses per empresaris o professionals, en els termes que es determinin reglamentàriament.

No es consideren despeses associades les derivades de la intermediació en la venda ni d’altres que no estiguin directament relacionades amb la promoció immobiliària o amb l’adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen.

5. El valor d’adquisició s’actualitza en funció d’uns coeficients calculats d’acord amb el que preveu la disposició addicional primera.

6. Quan l’adquisició s’hagi fet a títol lucratiu, el valor de compra el constitueix el valor real dels béns en el moment de l’adquisició.

[…]”


D’acord amb aquests preceptes, la base de tributació estarà constituïda per la diferència entre el valor real de l’edificació acabada i el seu valor d’adquisició. Així mateix, a aquest valor d’adquisició s’addicionarà l’import de les despeses associades exclusivament a la promoció immobiliària en els termes que preveu la normativa d’aquest impost.